Condition suspensive d’obtention d’un prêt
Un emprunteur qui sollicite un prêt non conforme aux caractéristiques de la promesse de vente n’est pas nécessairement responsable de la défaillance de la condition C’est la position de la Cour de cassation lorsque les possibilités financières de l’acquéreur ne lui autorisent pas le recours à un emprunt sur la durée initialement fixée
Un propriétaire vend à un couple des bâtiments à usage agricole sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant égal à celui du prix de vente et d’une durée de quinze ans, au taux maximal de 6 % hors assurance. Une banque refuse successivement aux époux un prêt sur douze ans, puis un autre sur dix ans. Le cédant rejette la responsabilité de ce refus sur les emprunteurs, estimant qu’ils n’ont pas sollicité l’octroi d’un prêt remboursable en quinze ans, comme ils s’y étaient engagés. Il sollicite ainsi leur condamnation au paiement du prix de vente. Recherche d’une faute des emprunteurs. La cour d’appel le déboute de sa demande. Pour écarter l’existence de toute faute des acquéreurs et ne pas leur imputer la défaillance de la condition suspensive, les juges du fond retiennent qu’en raison de la souscription de deux crédits antérieurs et non remboursés, un prêt d’une durée de quinze ans aurait été refusé aux acquéreurs. Le cédant se pourvoit en cassation. Pour lui, c’est à l’acquéreur de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente et que, à défaut, la condition suspensive doit être réputée accomplie en application de l’article 1178 du Code civil. Mais la Cour de cassation confirme la décision des juges du fond et rejette le pourvoi. Capacité financière insuffisante. En premier lieu, la Haute juridiction constate que l’établissement bancaire avait expliqué, simulations à l’appui, que le prêt sur douze ans avait été refusé eu égard à une insuffisance de capacité financière compte tenu des emprunts déjà en cours. Ensuite, tout en prenant acte de la non-conformité entre les caractéristiques de la promesse et celles de la demande de prêt, elle approuve les juges qui ont relevé que « si la durée d’emprunt n’était pas conforme aux prévisions de la convention, les calculs produits par la banque démontraient qu’un prêt, fût-il sur 15 ans, excédait de même les possibilités financières » des époux emprunteurs. Caractéristiques divergentes. Pour que l’article 1178 s’applique, il faut que le débiteur ait empêché l’accomplissement de la condition et que sa défaillance soit fautive, ce qui n’est pas le cas si elle résulte d’obstacles extérieurs impossibles à lever telle, par exemple, l’insuffisance de la situation financière personnelle de l’emprunteur. Toutefois, « on pouvait s’attendre légitimement à une cassation, analyse Sonia Vecchione, avocate chez Simon Associés. En effet, selon la position traditionnelle de la Cour de cassation, le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire ne peut invoquer la défaillance de celle-ci qu’à la condition de démontrer avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, étant précisé qu’une seule demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse et restée infructueuse suffit ». Or, en l’espèce, le prêt sollicité ne correspondait pas aux caractéristiques définies dans l’acte d’engagement. Pour autant, selon Sonia Vecchione, « il n’est pas certain que ce soit un revirement de jurisprudence. Si cette solution est critiquable au regard des principes gouvernant l’application de l’article 1178, elle n’en est pas moins justifiée au regard de sa finalité. En effet, cet article vise à sanctionner la déloyauté du débiteur sous condition suspensive. L’approche pragmatique de la Cour de cassation dans cette affaire doit être saluée ». t Alexandra Deschamps
