Les stratégies d’investissement des SIIC ou Sociétés d’Investissement Immobilier Côtée.
Le patrimoine des SIIC est le plus souvent composé de bureaux et de locaux commerciaux. La part d’immobilier d’habitation, très majoritaire à l’origine des foncières au 19e et dans la première moitié du 20e siècle, n’a cessé de décroître à partir des années 1980. On note toutefois, aujourd’hui, un regain d’intérêt des foncières pour le logement.
Les grandes foncières disposent toutes en interne de leurs équipes de gestion (« asset management »). Mais chacune développe sa propre stratégie (« business model »), qui n’est pas figée et peut évoluer dans le temps. Il est intéressant de connaître le business model adoptée par une SIIC, car il donne des indications sur le potentiel de performance de la société et sur son degré d’exposition aux risques. Trois critères principaux permettent de définir la stratégie d’une foncière.
La nature du patrimoine La société peut concentrer ses investissements sur une seule classe d’actifs (des bureaux, ou des centres commerciaux, par exemple) et sur un seul marché (le quartier central d’affaires parisien, par exemple). Sa valeur est alors directement liée au secteur. Ainsi, en période de croissance de la consommation des ménages, les prix et les loyers des centres commerciaux ont tendance à se valoriser.
La société foncière peut, au contraire, adopter une stratégie de diversification plus ou moins importante de ses actifs. Ainsi, en panachant bureaux, magasins, entrepôts, murs d’hôtels, plate-formes logistiques, logements, etc.) et en les répartissant sur différents territoires (Ile-de-France, Régions, Pays Européens…), elle peut escompter sur des performances plus régulières.
Le degré de valeur ajoutée Certaines foncières préfèrent n’acheter que des immeubles construits et loués, afin de disposer d’une excellente visibilité sur leurs résultats à court ou moyen terme. Elles courent un moindre risque, mais les prix d’achat qu’elles doivent accepter dans un marché concurrentiel limitent leur niveau de performance.
D’autres, au contraire, réalisent des opérations de promotion ou de rénovation immobilière, soit pour un futur locataire déjà connu, soit sans locataire (opérations dites « en blanc »). Ils espèrent ainsi diminuer le prix de revient de leurs immeubles et, par conséquent, dégager des performances de rendement plus élevées. Mais toute prise de risque est un facteur de volatilité des performances, à la hausse comme à la baisse.
Le niveau d’endettement Dans l’absolu, une foncière pourrait n’investir que ses capitaux propres ou ceux provenant de l’épargne collectée par appel public (comme le font les SCPI qui, elles, ne sont ni des sociétés commerciales, ni cotées en Bourse). En réalité, pour acquérir leurs immeubles, les foncières ont recours au crédit, dans une plus ou moins grande proportion.
Le régime SIIC n’impose aucune règle. Il revient donc à chacune de définir ses critères d’endettement. Mais plus elle fait appel au crédit, plus son résultat sera dépendant des taux d’intérêt. Actuellement, le taux moyen d’endettement correspond à environ 50 % des actifs. Dans un contexte de crédit bon marché, où les taux d’intérêt des prêts sont inférieurs aux taux de rendement de l’immobilier, les SIIC ont tout bénéfice à s’endetter.